La prassi degli atti di assegnazione di immobili realizzati da cooperative edilizie in regime convenzionato e agevolato, ha fatto registrare negli ultimi tempi alcuni casi che possono creare seri problemi agli operatori e ai soci.
Riteniamo pertanto opportuno fare menzione, in via esemplificativa, di una delle possibili modalità operative che sembra destare maggiori segnali di allarme.
Una cooperativa edilizia, che per comodità espositiva chiameremo “Dante”, nome di fantasia, è titolare di un programma edilizio, agevolato da finanziamenti regionali a fondo perduto.
Il programma, a fronte delle erogazioni pubbliche, prevede che i soci assegnatari debbano detenere l’alloggio in locazione per un certo numero di anni, poniamo dieci, e possano diventare proprietari solo alla scadenza del detto termine.
Essi dovranno corrispondere alla cooperativa un canone mensile e dovranno possedere determinati requisiti patrimoniali e reddituali, sia durante la locazione che al termine della stessa. La permanenza della locazione e dei requisiti legittimanti dovrà essere verificata dalla cooperativa anche – e soprattutto – al termine del periodo obbligatorio di locazione, quale condizione per poter accedere al riscatto che avverrà anch’esso a prezzo agevolato.
Il Presidente della cooperativa ha sottoscritto nei confronti di alcuni soci atti di assegnazione nella forma cosiddetta “a termine iniziale”.
Si tratta di una formula nata dalla prassi negoziale, la quale, facendo perno sulla disciplina codicistica del termine e su quella della trascrizione, prevede che fra la cooperativa con alloggi temporaneamente vincolati alla locazione e il socio si stipuli un atto notarile ben prima della scadenza del termine. Con tale atto si vengono a produrre tutti gli effetti sostanziali della cessione in proprietà, tutti tranne uno. L’effetto omesso – o meglio rinviato – è proprio quello che sarebbe illegittimo porre in essere prima della scadenza del vincolo locatizio: il trasferimento in proprietà.
Con l’atto in parola, però, si regola il pagamento del corrispettivo ed ogni altro effetto del trasferimento materiale del bene. Inoltre, elemento centrale della nostra osservazione, si stabilisce che il socio divenga proprietario in modo automatico allo scadere del termine di locazione. In modo automatico significa senza che si debba tornare dal Notaio e senza che il Cda vada in quella sede ad attestare la permanenza in capo al socio dei requisiti di legge.
Un primo possibile ventaglio di effetti elusivi nascenti da tale tipologia di atti si concretizza allorché il socio, ormai svincolato dal controllo della cooperativa, perda i requisiti di legge, ad esempio acquistando un altro alloggio, oppure lochi temporaneamente l’appartamento a terzi o, ancora, smetta di pagare, in tutto o in parte, il canone di affitto.
Quest’ultima evenienza non è infrequente nella prassi visto che, dietro le cooperative del tipo in discorso, si celano a volte dei veri e propri imprenditori, i quali incassano il corrispettivo, anche quale anticipazione dei canoni locatizi, in unica soluzione, al momento dell’atto notarile “a termine iniziale”.
Gli effetti fin qui descritti non costituiscono però l’unico possibile sbocco illecito della prassi in questione.
Agli operatori del diritto penale fallimentare può capitare di soffermarsi su un ulteriore ipotetico scenario che può venire a concretizzarsi se e quando la cooperativa cada in stato di insolvenza. Ipotesi in cui, notoriamente, “scattano” gli effetti penali legati ai reati fallimentari e, in particolare, alla bancarotta per distrazione.
Si ipotizzi il caso in cui il presidente della cooperativa, al fine di agevolare alcuni soci, configuri in un certo modo il contenuto degli atti di assegnazione “a termine iniziale” e, in particolare, alcune singole clausole, replicando poi tali pattuizioni anche all’interno dei contratti di locazione ancora in corso con i medesimi soci assegnatari.
Poniamo che nella nostra ipotesi il presidente abbia posto in essere una rinuncia alla percezione del canone con riferimento a ratei scaduti e insoluti e, in aggiunta, abbia riconosciuto ai detti soci, in conto corrispettivo dell’alloggio, quanto dagli stessi fin lì pagato a titolo di canone di locazione.
Riassumendo, i rogiti notarili ipotizzati nel nostro esempio di scuola presentano le seguenti caratteristiche:
1) Assegnazione uno actu dell’alloggio, secondo lo schema sopra riferito. Schema, lo si ripete, da considerare illegittimo, ove, configurando un automatismo traslativo, legato alla sola maturazione del termine, ed eludendo ogni controllo, viola la normativa vincolistica, emanata in ossequio ed a salvaguardia delle erogazioni pubbliche concesse.
2) Rinuncia alla percezione del canone di locazione per il passato e imputazione in conto corrispettivo dei canoni gia’ corrisposti.
Lo schema negoziale sin qui scomposto ed esemplificato, espone i contraenti al grave rischio di integrazione degli estremi del reato fallimentare, consistente nella produzione di effetti depauperatori sul patrimonio della cooperativa.
Il presidente del Cda e gli stessi soci beneficiati potrebbero essere incriminati per aver privato il patrimonio della cooperativa, già in stato di insolvenza, di importanti poste patrimoniali attive e dell’unica fonte di finanziamento, costituita dalla percezione del canone.
In sostanza, sarebbero stati determinati i seguenti atti di distrazione o dissipazione patrimoniale: imputazione dei canoni pregressi a prezzo di assegnazione dell’alloggio, con perdita del correlativo credito per quota prezzo di trasferimento e rinuncia alla percezione dei canoni insoluti, con perdita del correlativo credito.
Entrambi gli atti dispositivi avrebbero inoltre snaturato il regime legale della locazione vincolistica, dal momento che ne avrebbero eliminato in buona parte il tratto caratteristico e normativamente qualificante, vale a dire il pagamento del canone. In mancanza del pagamento di un canone o, il che è lo stesso, in presenza di una sua imputazione in conto corrispettivo, è dubbio che si possa ancora ritenere sussistente, in capo ai soci, il titolo legittimante per poter divenire proprietari.
Tale carenza di legittimazione, nell’attuazione della dinamica spoliativa, sarebbe stata agevolata e posta sotto silenzio attraverso il meccanismo dell’assegnazione “a termine iniziale”.
Autore dell’articolo Enrico Leo
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