Può accadere che un immobile oggetto di un intervento di edilizia convenzionata e agevolata, sia sottoposto a pignoramento.
E’ il caso, ad esempio, in cui l’istituto mutuante che ha finanziato l’edificazione in aggiunta all’intervento pubblico, non sia stato puntualmente ripagato del finanziamento.
Grazie alla nuova normativa oggi in commento, ciascun assegnatario – spesso socio della cooperativa edilizia assegnante – può e deve attivarsi tempestivamente per far sentire la propria voce all’interno della procedura esecutiva.
L’acquisto di un immobile realizzato nell’ambito di un programma di edilizia convenzionata con il Comune di residenza, se non anche agevolata, quando il programma edilizio è stato finanziato dallo Stato attraverso i suoi Enti territoriali quali le Regioni, è prassi sempre più diffusa per la particolare convenienza economica dell’acquisto, essendo immobili destinati per legge all’abitazione da parte delle fasce sociali più deboli e, proprio per tale ragione, la loro libera circolazione è condizionata da norme e vincoli cogenti di legge.
Com’è noto, infatti, per gli immobili di edilizia convenzionata, il Comune, proprio al fine di tutelare tale peculiare diritto sociale all’abitazione, regolamenta, con apposita convenzione, le modalità di utilizzo di tali immobili, sia in termini di destinazione alla locazione che alla vendita e, in entrambi i casi, fissa un prezzo massimo di cessione e/o un canone massimo di locazione.
Tale regolamentazione è inderogabile per legge, pertanto sia l’originario costruttore che l’eventuale successivo avente causa/acquirente (la cooperativa, ad esempio) non possono vendere gli immobili ad un prezzo superiore al prezzo massimo di cessione fissato dal Comune. Di tale parametro economico deve tener conto, per legge, anche un eventuale istituto bancario che finanzi il programma edificatorio.
Quando il programma edilizio oltre che essere convenzionato è anche agevolato, significa, in termini semplici, che il programma edificatorio è stato finanziato dalla Regione e dalla medesima è regolamentato, con riguardo, in primo luogo, ai requisiti di reddito necessari per vedersi assegnato un immobile. Tale assegnazione prevede quasi sempre un periodo più o meno lungo di locazione prima di poter acquistare l’immobile.
Cosa accade se i detti immobili vengono sottoposti ad un pignoramento?
Appare evidente che il creditore pignorante – nella maggior parte dei casi l’istituto bancario che ha finanziato il programma edificatorio – così come il Giudice o il suo delegato alla vendita, dovranno tenere necessariamente conto della cogenza dei detti vincoli di legge, quali, in via principale, il prezzo massimo di cessione e il vincolo della locazione a favore dei legittimi locatari dotati dei requisiti di legge, vincoli che certamente sopravvivono alla vendita coatta.
Il legislatore, di recente, con la legge di bilancio 2021, ha rafforzato maggiormente la tutela dei detti vincoli di edilizia sociale in seno ad una eventuale procedura esecutiva immobiliare.
Infatti l’art.1, con i commi 376, 377, 378 della legge n.178/20, ha statuito, in primo luogo che il pignoramento di immobili realizzati in regime di edilizia convenzionata e agevolata, costruiti, dunque, anche grazie all’erogazione di un contributo pubblico, è nullo qualora il creditore procedente non abbia dato formale comunicazione dell’esistenza del pignoramento agli enti pubblici del caso, ossia il Comune e la Regione che ha erogato il finanziamento.
Tale nullità è rilevabile d’ufficio o su iniziativa delle parti (ossia creditore procedente e l’ente debitore proprietario), degli organi vigilanti avvisati ovvero dell’inquilino detentore o socio della società soggetta alla procedura esecutiva. Peraltro, nel caso in cui l’esecuzione sia già iniziata, il Giudice dell’Esecuzione procede alla sospensione della procedura esecutiva per consentire ai suddetti soggetti d’intervenire nella procedura al fine di tutelare la finalità sociale degli immobili e sospendere la vendita degli stessi.
Grazie a tale disposto di legge, appare evidente che l’inquilino detentore dell’immobile abbia acquisito la piena legittimazione ad intervenire nella procedura esecutiva a tutela della sua posizione di locatario se non anche di promissario acquirente dell’immobile di edilizia sociale, posizioni contrattuali quasi sempre coesistenti in capo al detentore dell’immobile.
E, a presidio di tale tutela di legge, è stata introdotta anche la citata ipotesi di sospensione della procedura esecutiva, volta proprio a garantire la cogenza dei detti vincoli di legge a tutela di un programma di edilizia sociale.
La normativa in commento nulla dice di più specifico sull’estensione ed i limiti di tale ipotesi di sospensione a tutela dei detentori degli immobili pignorati ma, nell’auspicio di una miglior specificazione normativa futura, è certamente una buona base di partenza.
A ciò si aggiunga, infine, la verifica ex lege, da parte del Giudice, secondo il comma 378 del citato art.1 L.n.178/20, della conformità dell’eventuale mutuo fondiario, azionato con la procedura de quo, ai criteri di cui all’art.44 della legge n.457 del 05/08/78 in tema di mutui erogati per l’edificazione sociale che, proprio per tale ragione, beneficiano di specifiche deroghe e/o agevolazioni di legge, come la garanzia statale per il capitale investito. Tali mutui devono essere conformi ai criteri specificamente determinati dagli istituti mutuanti secondo modalità stabilite con appositi decreti ministeriali.
Detti istituti mutuanti devono poi essere inseriti in un apposito elenco di banche convenzionate presso il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti.
Ove il mutuo in questione e il relativo istituto mutuante non siano rispettosi di tali disposti di legge, ne consegue l’immediata improcedibilità del pignoramento.
Con tale normativa, dunque, certamente ancora perfettibile, sono stati fissati con ancora maggior forza i limiti oggettivi e soggettivi di una vendita all’asta immobiliare avente ad oggetto immobili di edilizia convenzionata e agevolata, la quale appare certamente poco appetibile.
Ciò in quanto si dovrà tenere necessariamente conto, nella vendita coatta, dei vincoli cogenti di legge quali il prezzo massimo di cessione, la sussistenza dei requisiti di legge per la detta edilizia sociale in capo al potenziale acquirente, nonché della sopravvivenza del vincolo locatizio sull’immobile aggiudicato a favore dell’inquilino.
Lo stesso inquilino, peraltro, conserva per legge il diritto di prelazione all’acquisto dell’immobile, una volta scaduto il vincolo locatizio.
Appare, dunque, evidente che i naturali aggiudicatari dei detti immobili non potranno che essere i loro legittimi detentori e/o assegnatari e di tale lampante circostanza dovrà necessariamente tener conto il creditore pignorante, anche in seno ad un’eventuale ipotesi di chiusura transattiva del contenzioso esecutivo, il quale solitamente vede proprio nei legittimi detentori e/o assegnatari degli immobili pignorati, i principali e sostanziali destinatari degli effetti potenzialmente nocivi di un pignoramento immobiliare.
autore dell’articolo avv. Antonella Pulcini
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