3 – segue: la polizza assicurativa (per il precedente articolo della serie vedi)
Il Codice della Crisi d’impresa e dell’insolvenza, introdotto dal D.lgs. 12 gennaio 2019, n. 14, ha modificato la normativa vigente anche sul tema della tutela degli acquirenti degli immobili da costruire, categoria questa particolarmente esposta a rischio, soprattutto nel caso di fallimento delle imprese costruttrici.
Le nuove norme sono entrate in vigore da qualche giorno, precisamente a partire dal 16 marzo 2019 andando ad integrare il d.lgs. 20 giugno 2005 n. 122.
Si tratta di una serie di tutele che, a scopo pratico e divulgativo, abbiamo deciso di commentare nei loro tratti essenziali in alcuni post: i primi due sono già apparsi sul nostro sito e questo è il terzo.
La polizza assicurativa
Quando ci si impegna ad acquistare un appartamento in un immobile ancora da costruire, si iniziano solitamente a versare cospicue somme di denaro per un bene che, nel peggiore degli scenari possibili, potrebbe anche non essere costruito o completato. L’ipotesi classica è quella del costruttore o della cooperativa che vengano a trovarsi in stato di crisi o, peggio, si rivelino strumento di iniziative truffaldine.
Ipotesi meno grave ma non per questo poco preoccupante è quella in cui l’immobile venga ultimato ma presenti vizi relativi a importanti difetti costruttivi.
Molto spesso l’acquirente di immobile da costruire si trova in una posizione svantaggiata rispetto all’ipotesi classica di chi si disponga all’acquisto di un immobile già interamente realizzato. Nel primo caso, infatti, più che nel secondo, il promittente, vincolato dai pagamenti già eseguiti in corso di costruzione, rischia di trovarsi sguarnito di fronte al rischio di una non corretta esecuzione dei lavori.
E’ proprio per venire incontro alla maggiore debolezza di posizione che la recente riforma ha reso più stringente la concatenazione fra fideiussione e polizza assicurativa.
L’imprenditore o la cooperativa edilizia sono ora obbligati a contrarre ed a consegnare all’acquirente, all’atto del trasferimento della proprietà, a pena di nullità del contratto, che può essere fatta valere solo dall’acquirente, una polizza assicurativa indennitaria decennale, volta proprio a far fronte in modo concreto alle conseguenza derivanti da una costruzione non eseguita a regola d’arte.
L’azione coordinata di fideiussione e polizza assicurativa opera come segue:
– la fideiussione “scatta” non solo per l’ipotesi in cui l’immobile prenotato non venga costruito ma anche per il caso in cui, al momento del rogito, si scopra che il costruttore non ha ottemperato all’obbligo di stipulare la polizza assicurativa;
– in tale evenienza, l’acquirente potrà decidere di rinunciare all’acquisto, escutendo la fideiussione e facendosi rimborsare dal garante tutti i soldi fin lì sborsati;
– in caso, invece, di regolare consegna della polizza, il fideiussore potrà essere svincolato dal relativo obbligo indennitario e l’acquirente, per gli eventuali vizi dell’opera, resterà garantito per dieci anni proprio dalla specifica copertura assicurativa.
Garante del meccanismo appena delineato è il notaio.
Infatti, a far data dal 16 marzo 2019 – e per gli immobili il cui titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato successivamente a tale data – il contratto preliminare e ogni altro contratto o accordo che, a prescindere dalla denominazione, sia finalizzato all’acquisto da parte di una persona fisica di un immobile, devono essere stipulati per atto pubblico o per scrittura privata autenticata.
Resta, sul piano pratico, un margine di rischio. Sono infatti moltissimi i casi in cui, nella prassi, le persone interessate a partecipare a un programma edilizio, pubblicizzato ad esempio da una cooperativa, prendono contatto direttamente con gli esponenti della costruttrice, spesso addirittura sul luogo del cantiere.
In tali circostanze, gli aspiranti soci possono essere indotti a versare somme e a formalizzare accordi senza la presenza del notaio. E’ necessario dunque che le nuove norme siano accompagnate da adeguate campagne informative, affinché i potenziali acquirenti si possano rendere conto che ogni euro versato prima della formalizzazione di un contratto conforme alle regole della nuova normativa, rappresenta un euro sottoposto a rischio.
Autore dell’articolo Enrico Leo e Antonella Pulcini
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