Come sempre più spesso accade, quando si decide di acquistare un immobile, soprattutto quando lo stesso è la prima casa di abitazione, si cerca di trovare la formula economicamente più conveniente.
Ed in tale ricerca un primato indiscusso lo hanno gli immobili realizzati nell’ambito di un programma di edilizia convenzionata con il Comune di residenza, programma che si definisce anche agevolato quando è finanziato dallo Stato, attraverso le Regioni.
In tali casi, quella che, erroneamente, si ritiene essere un’ordinaria compravendita, acquista in realtà i connotati di una vicenda molto complessa. Infatti i fronti che si aprono sono molteplici e gli aderenti al programma edificatorio, molto spesso, non vengono informati compiutamente, dal costruttore e/o dalla società cooperativa di turno, dei termini dell’acquisto.
Sostanzialmente, si parla di edilizia convenzionata quando un programma edificatorio viene avviato su un terreno di proprietà del Comune, che lo concede in convenzione a una società di costruzioni, per favorire l’accesso all’abitazione da parte delle fasce sociali più deboli. Conseguentemente, il Comune, proprio al fine di tutelare il diritto all’abitazione delle fasce sociali economicamente più svantaggiate, regolamenta, con apposita convenzione, le modalità di utilizzo di tali immobili, in termini di destinazione alla locazione e/o alla vendita e, in entrambi i casi, fissa un prezzo massimo di cessione e/o un canone massimo di locazione.
Tale regolamentazione è inderogabile per legge, pertanto, sia l’originario costruttore che l’eventuale successivo avente causa/acquirente (la cooperativa, ad esempio), non possono vendere o assegnare gli immobili ad un prezzo superiore al prezzo massimo di cessione fissato dal Comune. Di tale parametro economico deve tener conto, per legge, anche un eventuale istituto bancario che finanzi il programma edificatorio.
Nella maggior parte dei casi, poi, quello che si va ad acquistare, non è un diritto di piena proprietà dell’immobile, ma un diritto di superficie di durata temporanea (99 anni quasi sempre). Il terreno resta di proprietà del Comune, salvo poi riscattarlo con la procedura di cosiddetta affrancazione dal vincolo concessorio gravante sul complesso edilizio.
Quando il programma edilizio oltre che essere convenzionato è anche agevolato, ciò significa, in termini semplici, che il programma edificatorio è stato finanziato dalla Regione e dalla medesima è regolamentato, con riguardo, in primo luogo, ai requisiti di reddito necessari per vedersi assegnato un immobile. Tale assegnazione prevede quasi sempre un periodo più o meno lungo di locazione prima di poter acquistare l’immobile.
A questo tipo di programma spesso accedono soggetti privati (imprese di costruzione o cooperative), i quali, in cambio delle citate erogazioni, si impegnano a destinare, tutti o parte degli immobili realizzati, alla locazione a canone calmierato.
Da quanto sopra discendono due conseguenze importanti: se ci viene proposto l’acquisto di un immobile del genere, bisogna tenere presente che si tratta di un acquisto particolare, perché differito nel tempo. Inoltre, prerequisito per accedere a tale acquisto è quello di essere nelle condizioni reddituali per poter stipulare il contratto di locazione, che avrà la durata di un certo numero di anni e che comporterà l’obbligo di abitare l’appartamento e di pagare un canone di locazione.
Prima di sottoscrivere un preliminare, una proposta di acquisto e/o la domanda di prenotazione di un immobile di questo tipo, è pertanto fondamentale leggere attentamente la convenzione edilizia e il disciplinare allegato, i quali costituiscono il testo fondamentale da cui poter apprendere le caratteristiche del programma edificatorio.
Occorre, quindi, poter dare una risposta alle seguenti domande:
– A quanto ammontano il prezzo massimo di acquisto e il canone massimo di locazione?
– Il corrispettivo che mi è stato prospettato nel preliminare tiene conto dell’obbligo di scomputare dal costo di costruzione la sovvenzione erogata dalla Regione a fondo perduto?
– Cosa succede se non ho i requisiti di reddito previsti dalla Convenzione o se, durante, la locazione li perdo?
– E’ corretto pagare una parte rilevante del corrispettivo dell’immobile (o addirittura tutto) al momento del preliminare e della stipula del contratto di locazione?
– Mi è chiaro dopo quanti anni di locazione potrò rogitare?
– Il soggetto con cui stipulo il contratto di locazione e/o il preliminare e a cui sto versando l’acconto, è davvero proprietario dell’immobile che mi sta promettendo in vendita?
– Qual’ è l’ammontare globale del mutuo e della relativa ipoteca che insiste sull’intero complesso edilizio e di cui dovrei accollarmi una quota?
Una delle situazioni spiacevoli, che spesso i soci si trovano a dover fronteggiare, si concretizza al momento del rogito, quando gli viene prospettato un accollo superiore a quello previsto dal preliminare.
Ciò dipende dal fatto che, in violazione delle norme sul prezzo massimo di acquisto, la cooperativa ha drenato dalla banca mutuante risorse maggiori del consentito.
Quando ciò accade, si rende necessario agire giudizialmente contro l’istituto di credito e la cooperativa, al fine di far rispettare la norma che prevede la nullità delle pattuizioni che tendono a far pagare al socio un corrispettivo maggiore di quello globalmente previsto dalla Convenzione.
In definitiva, prima di formalizzare un qualsiasi atto attraverso il quale si acceda a un programma edificatorio o all’acquisto di un immobile già realizzato in regime di edilizia convenzionata e/o agevolata, è indispensabile ricorrere all’assistenza di un professionista esperto del settore, che sia in grado di fornire una compiuta tutela per un acquisto “sicuro” e informato.
Autore dell’articolo avvocato Antonella Pulcini
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